Cada día son más personas las que deciden alquilar sus viviendas a través de plataformas de alquiler turístico para pequeñas estancias. Si tu eres uno de esos propietarios que decidiste convertir tu apartamento en una vivienda vacacional, seguramente te habrá surgido multitud de dudas sobre el tema fiscal de este tipo de viviendas.
Como ya avisó Hacienda, se pondrá a vigilar de cerca la correcta declaración de los ingresos por el alquiler de viviendas con fines turístico. Si has recibido ingresos a través de Airbnb, Wimdu o HomeAway, en tu borrador de tu declaración aparecerá el siguiente mensaje:
“De acuerdo con los datos de que dispone la AEAT usted ha realizado anuncios de alquiler de inmuebles en diferentes medios publicitarios, incluido Internet. Le recordamos que, en caso de haber percibido rentas por alquiler, deben incluirse en la declaración, así como cualquier tipo de renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales”
Hoy, voy a tratar este tema con esta guía básica sobre la fiscalidad para viviendas vacacionales en Andalucía con el objetivo de resolver las pequeñas dudas que te puedan surgir.
El IVA en viviendas vacacionales
En Andalucía el alquiler de viviendas vacacionales está exento de IVA, pero cuando el responsable de la explotación, sea el propietario o una empresa, preste servicios hoteleros, tales como limpieza, lavado de ropa u otros servicios análogos durante la estancia existirá obligatoriedad de emitir una factura con el 10% de IVA.
A continuación te pongo tres posibles escenarios respecto al IVA en el alquiler vacacional:
- El propietario alquila directamente la vivienda al huésped. Si el propietario no presta ningún servicio hotelero no se aplica el IVA pero si presta dichos servicios, el propietario deberá emitir factura con el 10% de IVA. En este caso, el propietario debe estar dado de alta como autónomo y tendrá que liquidar trimestralmente el IVA cobrado a través del modelo 303.
- El propietario cede la vivienda a una empresa que se encarga de gestionar la vivienda vacacional. Aquí el propietario deberá emitir una factura a la empresa con un IVA del 21% y es el mismo propietario que deberá liquidar dicho IVA con el modelo 303. Y al mismo tiempo la empresa que alquila la vivienda al huésped aplicará el 10% IVA a la factura sólo si presta servicios propios de la industria hotelera.
- El propietario alquila la vivienda al huésped, pero lo hace a través de un intermediario o agente. En este tercer escenario, el propietario es el que alquila directamente al huésped, es decir recibe directamente el dinero del alquiler en su cuenta bancaria pero hay en medio un intermediario no considerado como empresa gestora. El agente o intermediario tendrá que emitir una factura al propietario de la vivienda por la comisión que el propietario debe pagarle más el 21% de IVA. Si se presten servicios hoteleros es el propietario que tendrá que emitir la factura al huésped con el 10% de IVA.
Si quieres tener más información sobre este asunto del IVA, en mi sección de “Recursos” puedes descargarte la Ley 37/1992 del impuesto sobre el valor añadido (Ley del IVA)
¿Debo darme de alta como autónomo si alquilo mi vivienda en Airbnb?
Si eres el propietario que alquilas directamente tu apartamento al huésped, y no ofreces ningún servicio complementario NO es necesario que te des de alta como autónomo.
Si como propietario recibes directamente el ingreso del alquiler pero hay en medio la intermediación de un agente, NO es necesario ser autónomo. Es el agente que debe mandarte la factura con su comisión.
SI debes darte de alta como autónomo si, como propietario, prestas directamente servicios extras al alquiler al huésped.
Fiscalidad Viviendas Vacacionales Andalucía
El alquiler vacacional tiene el mismo tratamiento fiscal que el alquiler de larga duración, todos los ingresos obtenidos del alquiler turístico se consideran Rendimientos del capital inmobiliario.
Los ingresos obtenidos por la prestación de servicios propios de la industria hotelera deberás considerar como Rendimiento de actividades económicas.
Tasa turística en Andalucía
En Andalucía las viviendas con fines turísticos no están obligadas a recaudar ninguna tasa turística.
¿Qué gastos me puedo deducir en la Declaración de la Renta?
Como en el caso de la vivienda habitual, también puedes deducirte ciertos importes al declarar tus ingresos. Hacienda describe estos gastos deducibles como “aquellos necesarios para la obtención de rendimientos, gastos de financiación, intereses y gastos de conservación y mantenimiento.”
Intereses y gastos de financiación
Aquí se incluyen los intereses de la hipoteca o del préstamo de la vivienda.
Gastos de conservación y reparación de la vivienda
Se incluyen los gastos de mantenimiento del inmueble como: pintura, arreglo de las instalaciones, sustitución de elementos de calefacción, aire acondicionado, etc.
Tributos y tasas
Impuestos como el IBI, tasa de basuras, tasa de alcantarillado, etc.
Otros gastos deducibles
Seguro de la vivienda (las primas que cubran los riesgos), gastos de comunidad, administración, vigilancia, gestoría, suministros (agua, luz, gas e internet) e incluso los gastos de los anuncios de la propiedad.
Amortización
Amortización del inmueble o de los enseres (10% del coste) que haya en él siempre que respondan a una depreciación efectiva.
Respecto a los gastos deducibles debes de tener en cuenta que no todos los gastos se pueden imputar en su totalidad sino solamente la parte proporcional al tiempo en el que ha estado alquilado el inmueble. ¿Qué quiere decir esto? Si tu has tenido tu vivienda vacacional alquilada 3 meses, tendrás que dividir todos los gastos entre cuatro.
Estas deducciones son las que podrás restar a los ingresos que hayas obtenido del alquiler y la diferencia te dará el rendimiento neto del capital inmobiliario.
Me gusta ser sincero contigo, y como no soy un experto fiscal, te recomiendo que te informes de cómo realizar la Declaración. Pide cita con la Agencia Tributaria o con una gestoría para que te ayude a confeccionar tu Declaración de la Renta correctamente.
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Resumen perfecto – solo para completar: las mismas reglas aplican para la VTAR – Vivienda Turística de Alojamiento Rural.
¡Felices Fiestas!
Te agradezco mucho Klaus tu aportación, es bueno saberlo.
Muchas gracias y Felices Fiestas!!!
Muchas gracias, mejor explicado imposible. Estoy a punto de iniciarme en este sector y me ha clarificado mucho las dudas. Un saludo.
Hola David, tenemos un apartamento dado de alta en Airbnb como alquiler turístico y ahora estamos haciendo los trámites para también darlo de alta en Booking, me llama la atención que en esta plataforma la mayoría de apartamentos turísticos de Andalucía dicen incluir en el precio un 10% de IVA. Se supone que en Andalucía siendo propietario (no autónomo) y que no prestas servicios de hoteleros estás exento de IVA, no?
Creo tenerlo claro, pero al revisar bastantes anuncios en booking, ya empezado a dudar si me estoy equivocando a decirle a la playaforma que no tiene que aplicar IVA.
Enhorabuena por el artículo.
Hola Miriam, exacto en Andalucía si eres propietario y no prestas ningún servicio hotelero estás exento de IVA. Es verdad que en Booking aparecen muchos anuncios donde indican que los precios incluyen el 10% IVA pero también hay otro que no lo indican, te pongo un ejemplo https://www.booking.com/hotel/es/apartamento-centro-museo.es.html
Si en tu caso, no realizas actividad económica (propietario o subarrendador sin servicios) tienes que decirle a Booking que te haga facturas con IVA, ya que sus facturas suelen venir sin IVA. Una recomendación es que toda comunicación lo hagas vía Burofax.
Muchas gracias Miriam.