Cuando me animé a empezar alquilar mi vivienda me surgieron bastantes dudas, una de ellas fue el precio. ¿Te has preguntado cómo poner el precio perfecto a tu vivienda vacacional o habitación de alquiler para que te salga rentable?

¿Sospechas que el precio que ofreces no es el idóneo?

Pues hoy voy a hablarte sobre cómo poner el precio correcto.

Antes de poner cualquier precio, te recomiendo que sepas cual es tu “punto muerto”. Esto es para saber el precio mínimo al que puedes vender y a partir de ese límite veré contigo cómo establecer el precio perfecto de tu vivienda de vacaciones. ¡¡Empezamos!!

Establécete un “punto muerto”

Lo primero, antes de que te pongas a buscar cual es el precio correcto para tu alquiler, es averiguar cual es tu punto muerto.

Agrosomodo, para no entrar en una extensa definición, es saber a qué precio tienes que vender para cubrir todos tus costes fijos y también los costes variables que pueden ir asociados a esa venta. En una frase, es la línea a partir de la cual tu cuenta sale de números rojos y empiezas a ganar dinero con tu vivienda vacacional. Pero tranquilo, ahora lo verás con un ejemplo.

Como ves en la siguiente imagen, he puesto más o menos los gastos fijos mensuales de una vivienda habitada. El gasto total es de 810€ al mes. Suponte, que sumando los posibles gastos variables (lavandería, limpieza, mantemiento, etc) el total sea de 870€ es lo que te cuesta mensualmente tu casa ocupada por dos personas. Muy distinto sería si tuvieras la casa vacía, que te supondría un gasto medio de 2.000 euros al año mantener una casa deshabitada.

Gasto mensual vivienda vacacional

Así que, si esta cantidad de 870€ lo divides por 30 días que tiene un mes, te sale que para no perder ni ganar dinero tienes que alquilar tu vivienda por 29€ por día. ¿Pero cuántos de los propietarios tiene alquilada su vivienda vacacional el mes completo? Seguro que muy pocos o casi ninguno.

Por ello, tendrás que hacer una previsión de los días que tendrás alquilado la vivienda por meses. Por ejemplo, si durante el mes de enero en Sevilla es temporada baja y crees que puedes tener alquilado tu vivienda durante solo 12 días, tu precio de venta sería 870€/12 días = 72,50 €/día.

Viendo esta diferencia de precio, muchos de los propietarios tienen dificultades para encontrar el precio justo para su alquiler. ¿Estoy vendiendo demasiado bajo, demasiado alto? Para resolver todas estas dudas, te propongo los siguientes consejos para poner el precio perfecto a tu alquiler vacacional.

8 consejos para ayudarte a poner el precio ideal a tu vivienda vacacional

1. Haz un estudio de mercado

La herramienta AIRDNA es muy útil para realizar estudios de mercado. Con esta información podrás hacer un análisis de mercado en profundidad de cualquier ciudad. Tendrás información como las tarifas de ocupación, ingresos anuales, estacionalidad, propiedades con alto rendimiento, precio medio de la estancia, etc.

Con esta información podrás hacerte una idea para establecer tu estrategia de precios y saber si lo estas haciendo de forma correcta.

Poner el precio perfecto a la vivienda vacacional

2. Estudia a la competencia

Me imagino que para tu vivienda vacacional te has puesto manos a la obrar en crear un perfil impresionante para conseguir más reservas, ya que este es el primero de los pasos para tener un precio competitivo.

Como alojamiento turístico, tu competencia no solo son otras viviendas sino que también son los hoteles, hostales, pensiones que pueda haber en tu área.

Páginas como Booking.com, te ayudarán a saber los precios de los establecimientos hoteleros de tu zona (hoteles, hostales, apartamentos, etc). Otra web que puedes utilizar es Wonowo, un comparador de apartamentos y casas de vacaciones, y por último mirar en Airbnb, la plataforma por excelencia para alojarse en viviendas.

Para esto, lo ideal es que te creas una hoja Excel y te hagas una lista de los establecimientos que quieres hacer el estudio de competencia. En esta hoja apunta las tarifas de los establecimientos elegidos. Debes apuntar las tarifas de entre semana y fines de semana, ya que suelen ser distintas. Así tendrás una idea global a qué precio vender.

Wonowo

3. Diferénciate de tu competencia

¿Ofreces alguna cesta de fruta o una botella de vino en casa estancia? Si tu respuesta es sí, esto lo tienes que englobar en tus costes variables. Aquí tienes dos opciones: la primera sería meter ese coste dentro del precio del alquiler, o segunda opción y es la que recomiendo, es tratar dicho coste como “gesto comercial”.

Date cuenta, que por muy poco dinero, te estas diferenciándote de tu competencia y seguramente te generará más reviews positivas.

Si también ofreces una plaza de aparcamiento o algún tipo de almacenamiento adicional, no lo dudes en cobrarlo como servicio extra.

Detalle de bienvenida

4. Comienza a la baja

Cuando empiezas a vender por Internet, céntrate en conseguir el primer huésped, y lo más importante la primera review positiva. En ocasiones, para conseguir esto necesitas poner un precio por debajo de tu competencia.

Porque seamos realistas, muchos viajeros buscan el alojamiento más barato posible. Así que, coge la tarifa media de tu competencia y fija la tuya entre 5 y 10 euros menos para atraer la atención de estos viajeros.

Una vez que consigas hospedar algunos huéspedes, puedes comenzar a aumentar gradualmente tu precio hasta el nivel de demanda del mercado.

4. Conoce tus límites

Si tienes un producto de calidad, tienes que tener un precio acorde a dicho producto, mira los productos de Apple. Pero, en el sector turístico juega un papel muy importante la oferta y la demanda, que son los finalmente dictarán el precio.

Si te has decidido en aumentar el precio de tu alquiler y ves que el cliente está dispuesto a pagar, adelante, todos ganan. Si por el contrario, después de subir los precios, notas que tu anuncio en las plataformas de reservas de viviendas vacacionales no recibe tráfico o peticiones de reserva, seguramente estás fuera de mercado y tendrás que tomar la decisión de bajar el precio.

5. Conoce quién es tu cliente

Es muy importante saber de donde proceden tus huéspedes. Con estos datos, podrás acercarte a tu precio perfecto a la hora de establecer los precios del año. Por ejemplo, si recibes en tu casa un alto porcentaje de huéspedes procedentes de Gran Bretaña o Francia, deberás informarte en qué épocas del año hay vacaciones en dichos países, ya que puede ser un buen momento de subir algo los precios.

Igual ocurre con los fines de semana, eventos especiales en la ciudad (ferias, Semana Santa, etc), donde deberás ajustar los precios en función de las fechas.

6. Tarifa de limpieza

Una tarifa de limpieza es algo que los propietarios suelen pasar por alto cuando están creando el anuncio, pero es muy importante aplicar una tarifa de limpieza. Ya sea de una limpieza realizada por ti mismo o por un servicio de limpieza; esto requiere tiempo y dinero. Debes de establecer una tarifa de limpieza para cubrir este gasto. Dicha tarifa dependerá del tamaño de la vivienda, pero 30 euros es un buen punto de partida.

Esta tarifa cubrirá el lavado de las sábanas y toallas, limpieza, aspirado, etc.

7. Cargo por huésped adicional

Airbnb te permite cobrar una cantidad adicional para los huéspedes adicionales. Si tu vivienda es ideal para dos personas pero por sus características puedes introducir una cama supletoria para una tercera persona, pues adelante y no te olvides de informarlo. Este cargo adicional te dará un beneficio extra.

8. Utiliza la herramienta de precios de Airbnb

Una opción que tienes como estimación, es usar la herramienta de precios de Airbnb. Esta herramienta te da un precio semanal de lo que podrías ganar según el alquiler que tengas (casa entera, habitación privada o compartida). Dicha estimación se basa en los precios de reserva de anuncios de la ubicación elegida, tipo de alojamiento y una capacidad similares en la misma temporada.

Herramienta de precios de Airbnb

Resumen: para poner el precio perfecto a tu apartamento de alquiler turístico debes hacer

  1. Calcular tu “punto muerto”
  2. Hacer un estudio de mercado
  3. Estudiar a tu competencia
  4. Diferénciate del resto de tus competidores
  5. Comienza con bajos precios
  6. Aprende cual es tu precio máximo de venta
  7. Conoce a tus clientes
  8. Ten presente de todos los festivos, eventos y vacaciones
  9. Aplica una tarifa de limpieza
  10. Establece un suplemento por huésped adicional
  11. Si estas algo perdido, utiliza la herramienta de precios de Airbnb

 

Espero que te haya servido de gran ayuda estos tips para poner el precio perfecto a tu alquiler vacacional y así haber podido resolver cualquier duda sobre el tema de precios.

¿Sigues con alguna duda? Haz tus preguntas escribiéndome un comentario a continuación o ponte en contacto conmigo.

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